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　　2025 年 8 月 25 日★ღ，上海市六部门联合发布《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（简称「沪六条」）★ღ，对外环外购房套数限制全面取消★ღ，这是近年来上海楼市调控力度最大的一次政策调整★ღ。新政明确★ღ：

　　· 外环外不限购★ღ：沪籍家庭及连续缴纳社保 / 个税满 1 年的非沪籍家庭★ღ，在外环外购买新建商品房或二手房均不限套数★ღ。这意味着原本受限于「沪籍家庭限购 2 套」的改善型群体★ღ，可在外环外自由增购养老房★ღ、度假房或资产配置型房产★ღ。

　　· 单身购房资格等同家庭★ღ：成年单身人士（含沪籍和非沪籍）购房不再受「单身限购 1 套」限制★ღ，沪籍单身外环外可购多套★ღ，非沪籍单身连续缴满 1 年社保即可在外环外自由购房★ღ。这一调整直接利好青年人才和新市民群体★ღ，例如张江科学城单身工程师可在临港新片区增购住房★ღ，解决职住分离问题★ღ。

　　政策实施后★ღ，外环外市场迅速反应做错一题做一次TXT★ღ。宝山顾村★ღ、青浦徐泾等热点区域楼盘咨询量激增 3 倍★ღ，保利海上印等项目推出「政策解读夜场」★ღ，通宵接待购房者★ღ。数据显示★ღ，2025 年前 7 月外环外新房成交占全市 60%★ღ，新政有望进一步激活该区域去化★ღ，缓解库存压力（外环外库存占比 76.6%做错一题做一次TXT★ღ，去化周期 17.6 个月）★ღ。

　　· 支持「又提又贷」★ღ：购买新建预售商品房时★ღ，可提取本人及配偶公积金支付首付★ღ，且提取金额不计入贷款额度计算基数★ღ。例如做错一题做一次TXT★ღ，某家庭公积金账户余额 50 万元★ღ，提取 30 万元支付首付后★ღ，仍可按原基数申请最高 184 万元贷款★ღ。

　　· 绿色建筑贷款额度上浮 15%★ღ：购买二星级及以上绿色建筑住房★ღ，首套公积金贷款额度从 160 万元提升至 184 万元★ღ，多子女家庭叠加后可达 216 万元★ღ；二套额度从 130 万元提至 149.5 万元★ღ。目前上海 60% 的新房符合绿色建筑标准★ღ，这一政策直接降低绿色住宅购买门槛★ღ，推动低碳居住理念落地★ღ。

　　· 首付提取流程简化★ღ：购房者仅需提供购房合同★ღ、首付发票及公积金缴存证明★ღ，即可通过「一网通办」平台线 个工作日内资金到账★ღ。

　　· 首套与二套利率全面并轨★ღ：银行业金融机构不再区分首套与二套住房★ღ，统一按市场利率定价★ღ。以 100 万元贷款★ღ、30 年期等额本息为例★ღ，调整后二套利率从原 3.65% 降至 3.05%★ღ，月供减少 220 元★ღ，总利息节省 7.92 万元★ღ。若贷款金额更高（如 500 万元）★ღ，每月可节省 1100 元★ღ，显著降低改善型购房成本★ღ。

　　· 差异化政策区域同步调整★ღ：临港新片区★ღ、青浦新城等 6 个郊区二套利率从 LPR-25BP 降至 LPR-45BP★ღ，与核心区持平★ღ，进一步缩小区域间购房成本差异★ღ。

　　这一调整直接对标北京「认房不认贷」政策★ღ，但力度更大做错一题做一次TXT★ღ。克而瑞数据显示★ღ，上海二套房贷占比达 35%★ღ，利率下调后预计释放约 200 亿元改善型购房需求★ღ，推动「金九银十」市场成交量同比提升 40%★ღ。

　　· 多套房免税面积扩容★ღ：非沪籍家庭购买第二套及以上住房时★ღ，合并计算家庭全部住房面积后★ღ，按「人均 60 平方米」扣除免税面积★ღ。例如★ღ，三口之家购买 200㎡住房★ღ，应税面积仅 20㎡★ღ，较原政策减少 160㎡的应税基数★ღ。

　　这一调整使非沪籍家庭持有多套住房的成本大幅降低★ღ。以一套市值 1000 万元的外环外住房为例★ღ，原房产税年缴纳额约 4.2 万元★ღ，新政后可降至 0.84 万元★ღ，降幅达 80%★ღ。

　　· 短期市场热度分化★ღ：外环外新房去化周期预计从 17.6 个月缩短至 12 个月★ღ，闵行马桥★ღ、松江新城等区域可能出现「日光盘」★ღ；而内环内高端项目（如前滩★ღ、徐汇滨江）因供应稀缺★ღ，价格将保持坚挺太阳集团app新版下载苹果版★ღ。

　　· 置换链条加速激活★ღ：政策允许「先买后卖」★ღ，外环外置换型买家可锁定新房后再出售旧房★ღ，避免「踏空」风险★ღ。例如做错一题做一次TXT★ღ，浦东金桥家庭可先认购临港 140㎡洋房★ღ，再挂牌出售市区老破小★ღ，资金周转效率提升 50%★ღ。

　　· 绿色建筑迎来爆发期★ღ：公积金贷款额度上浮叠加绿色建筑补贴做错一题做一次TXT★ღ，预计 2025 年四季度绿色住宅成交占比将从 60% 提升至 75%★ღ，装配式建筑★ღ、超低能耗住宅等新技术应用将加速落地★ღ。

　　1. 外环外优先布局★ღ：重点关注五大新城（嘉定太阳集团app新版下载苹果版★ღ、青浦★ღ、松江★ღ、奉贤★ღ、南汇）及临港新片区★ღ，这些区域不仅享受不限购政策太阳集团app新版下载苹果版★ღ，还叠加人才购房补贴（如临港人才社保满 1 年即可购房）★ღ。

　　2. 公积金「组合拳」使用★ღ：购买绿色建筑时★ღ，可先提取账户余额支付首付★ღ，再申请最高 216 万元公积金贷款★ღ，综合融资成本可降至年化 3.5% 以下太阳集团app新版下载苹果版★ღ。

　　3. 商贷利率「窗口期」把握★ღ：政策实施初期（8-12 月）银行审批宽松★ღ，建议优先选择国有大行（如工行★ღ、建行）申请利率最低档★ღ，部分银行对优质客户可下浮至 LPR-50BP★ღ。

　　4. 房产税申报提前规划★ღ：非沪籍家庭增购住房时★ღ，需在次年 3 月 31 日前完成房产税优惠申报★ღ，逾期可能产生滞纳金★ღ。

　　上海「沪六条」政策通过「限购松绑 + 金融让利 + 税收优化」的组合拳★ღ，系统性降低购房门槛和持有成本★ღ，这是 2016 年「沪九条」以来最具突破性的楼市新政★ღ。对于购房者而言★ღ，外环外不限购★ღ、公积金「又提又贷」★ღ、商贷利率下调构成「三重利好」★ღ，尤其是多子女家庭★ღ、青年人才和改善型群体将直接受益★ღ。建议抓住政策窗口期★ღ，结合自身需求理性选择购房区域和产品★ღ，同时密切关注后续细则落地（如公积金提取流程★ღ、绿色建筑认定标准等）★ღ，最大化享受政策红利★ღ。

　　声明★ღ：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写★ღ，除焦点官方账号外★ღ，观点仅代表作者本人★ღ，不代表焦点立场★ღ。

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